“338、248、135、186”這是北京、上海、南寧、?？谒膫€(gè)城市的辦公樓租賃成本指數(shù)。9月7日，仲量聯(lián)行針對(duì)超過(guò)200個(gè)中國(guó)城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)布《應(yīng)勢(shì)開(kāi)新，重塑格局—2021中國(guó)辦公樓市場(chǎng)白皮書(shū)》，對(duì)不同城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和辦公樓市場(chǎng)發(fā)展水平進(jìn)行了區(qū)別化處理，梳理出辦公租賃成本指數(shù)最高的10座城市。

　　目前僅北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市處于成熟期，而70%的中國(guó)內(nèi)地城市仍處于起步期。對(duì)不同城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和辦公樓市場(chǎng)發(fā)展水平進(jìn)行了區(qū)別化處理，分別梳理出處于起步期、建設(shè)期、發(fā)展和成熟期的三大類(lèi)城市中，辦公租賃成本指數(shù)最高的10座城市。

　　通過(guò)對(duì)全國(guó)所有直轄市、省會(huì)城市以及超過(guò)70%的地級(jí)市的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合梳理，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)各級(jí)城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展差異巨大，頭部城市已躋身全球領(lǐng)先地位，而“長(zhǎng)尾”區(qū)間則仍處于早期發(fā)展階段。受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口等宏觀(guān)因素影響，按照體量和租金水平，中國(guó)辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市處于成熟期，而70%的中國(guó)內(nèi)地城市仍處于起步期。

　　在租金和體量方面，中國(guó)內(nèi)地僅有北上廣深等4座一線(xiàn)城市的甲乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)平方米，六成以上的內(nèi)地城市辦公樓體量尚不足50萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每座城市里只有5至8棟現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的辦公樓宇。與一線(xiàn)城市租金高于5元/平方米/天相比，超過(guò)30%的城市辦公樓日均租金低于1元/平方米。從全球范圍來(lái)看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他內(nèi)地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　通過(guò)選取2005年至2020年這15年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地GDP排名前30城市第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長(zhǎng)1億元人民幣，會(huì)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)需求增加547平方米。其中深圳第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)于辦公樓市場(chǎng)需求的拉動(dòng)最為強(qiáng)勁，1億元人民幣的增長(zhǎng)帶來(lái)1672平方米的辦公樓使用需求。除一線(xiàn)城市外，其他拉動(dòng)力較強(qiáng)的城市則多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，大型企業(yè)擴(kuò)張需求穩(wěn)健的濟(jì)南、西安、成都等省會(huì)城市。

　　基于這樣的分析，仲量聯(lián)行也測(cè)算出了各城市辦公樓市場(chǎng)的理論需求上限。北京和上海甲乙級(jí)辦公樓的潛在需求均在4000萬(wàn)平方米左右，廣州和深圳則在2000萬(wàn)平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超過(guò)了700萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)總量排名前10城市的潛在需求總量則超過(guò)其他200多座城市的需求潛力總和，體現(xiàn)出中國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求向頭部城市聚集的特征。

　　研究表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市已建成辦公樓的總體量，距離潛在需求上限仍有超過(guò)6000萬(wàn)平方米的差距，4座一線(xiàn)城市的總?cè)笨诟哌_(dá)3000萬(wàn)平方米以上，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的整體端還有20%左右的增長(zhǎng)空間。

　　但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)頭部城市已完成了所需辦公樓超過(guò)八成的建設(shè)。尤其是全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量前50大城市中，已有17個(gè)城市的辦公樓處于“過(guò)剩”狀態(tài)，未來(lái)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的空間已經(jīng)較為有限。盲目建設(shè)、粗放開(kāi)發(fā)很有可能觸發(fā)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也需要轉(zhuǎn)向集約性資源投入和精細(xì)化管理，與新動(dòng)能加速協(xié)同，適配產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求。
　　文章來(lái)源：http://www.cjgs.cn/html/dichan/2021_09/09/203373.html

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