8月23日，山東聊城發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出自9月1日起實行商品住房價格限控，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款監(jiān)管等調控措施。

　　實際上，8月份以來，包括義烏、金華、衢州等三四線城市也發(fā)布政策，紛紛加碼房地產(chǎn)市場調控。而在此前住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城中，大多數(shù)都為三四線城市，這也被市場認為是調控下沉的強烈信號。

　　“調控逐漸下沉到三四線城市，其實也是因為此類城市面臨一些新的情況，尤其是房價炒作等現(xiàn)象比較多。所以類似下沉也說明調控不斷細化，不斷發(fā)現(xiàn)新問題。當前一些東部三四線城市確實有各類炒作，包括一些重點地級市和百強縣。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)分析稱。那么，三四線城市到底出現(xiàn)了什么新情況?以致受到監(jiān)管層的重視。

　　快速升溫的樓市與地市

　　“一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價。”“新盤半小時內(nèi)售罄。” “開始收取30萬元茶水費，并提出全款優(yōu)先購房。”這不是一二線城市的場景，而是部分三四線城市近期的真實寫照。

　　受一二線城市密集調控、重點城市“集中供地”和房企金融端趨緊等因素影響，部分房企下沉至“法外之地”的三四線城市。疊加疫情后的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，導致近期部分三四城市樓市快速升溫。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的各月新建商品住宅價格指數(shù)梳理后發(fā)現(xiàn)，揚州新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)已連漲長達17個月，蚌埠二手住宅價格指數(shù)連漲16個月，泉州新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)連漲15個月。此外，溫州、九江等三四線城市新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)均已連漲至少7個月。

　　單從價格來看，長三角地區(qū)的義烏，無疑是房價高企的典型代表。據(jù)全國房價行情顯示，截至2021年8月31日，義烏均價為29524元/平方米，近三萬元的均價水平，已經(jīng)遠遠超過許多二三線城市。

　　與義烏相距130多公里的衢州，樓市也呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢。盡管房價不如義烏高，但當?shù)氐淖》啃枨笤谝咔檫^后開始集中釋放， 2021年以來量價齊升。在全國房價行情網(wǎng)上，衢州市2021年7月的掛牌價為18585元/平方米，與成都和西安同期的掛牌價幾乎持平。

　　根據(jù)克而瑞一項調研報告，衢州當?shù)夭环τ心芰θ钯彿康母纳瓶腿海?ldquo;典型如柯城西區(qū)，市場一房難求，買房還要找關系，在售項目普遍捆綁車位與儲藏室加價。”

　　無獨有偶，常州金壇樓市也是一房難求。從克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2021年前5月金壇區(qū)商品住宅成交面積為59.4萬平方米，同比增長118%，較2019年同期增長151%。全區(qū)預售價最高的中海翠語江南首開半小時內(nèi)售罄，乾亨當代府和江東錢塘映象更是“一房難求”。部分項目甚至出現(xiàn)收取30萬元茶水費，并提出全款優(yōu)先購房的要求。

　　另一方面，自2020年起，萬科、萬達、新城、碧桂園、中海等品牌房企紛紛密集進駐三四城市。隨著這些品牌房企的密集進駐，土地市場也開始熱浪滾滾。

　　近日，仁恒以樓板價15951元/平米在江陰競得一宅地，成為該地新的“單價地王”。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，南通、常州、金華、淮安等多個三四線城市在7月均有集中拍地，成交量也均超過了100萬平方米。其中，常州市區(qū)推出的7宗雙限宅地，吸引了包括中海、保利、金地在內(nèi)的眾多房企競拍，最終全部觸頂搖號。而在此之前，惠州、泉州、宿遷等城市也均出現(xiàn)超100%溢價率成交地塊的現(xiàn)象。其中，武漢地產(chǎn)于3月便以總價30億元、樓板價高達3.6萬元拿下義烏一塊宅地，并創(chuàng)下該地土拍的新紀錄。

　　某知名品牌房企負責人表示，“如今很多開發(fā)商投資的總原則是，哪里有銀行信貸額度，就去哪里。他們的核心訴求是，要首先力保現(xiàn)金流的安全，而非利潤。

　　而一般品牌房企進入三四線后，銀行大多會為其預留貸款額度。而三四線這個戰(zhàn)場，對于房企來說，競爭更加激烈。除了碧桂園、恒 大、中梁外，今年萬科、中海、保利、金茂等房地產(chǎn)企業(yè)也快速下沉周邊三四線搶地，導致競爭加劇，市場“內(nèi)卷”。

　　超20城舉起調控大棒

　　據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有佛山、東莞、惠州、金華、義烏、溫州、嘉興、無錫、常州、湖州、南平、鎮(zhèn)江、南通、衢州、聊城等近20余個三四線城市先后加碼了房地產(chǎn)市場相關調控政策。此外，淄博、開封、珠海、柳州、黃山、淮南、永州、咸寧等城也進一步規(guī)范了企業(yè)誠信建設。

　　8月24日，溫州迎來樓市新政。該市發(fā)布的《關于進一步加強商品住宅管理的通知》規(guī)定，嚴格控制土地溢價率和樓面地價。在新房方面，規(guī)定熱點樓盤必須采取公證機構主持的公開搖號方式;在二手房方面，要求對熱點住宅小區(qū)二手住房交易價格進行監(jiān)測。

　　同月，義烏也加強了房地產(chǎn)市場調控，進一步優(yōu)化土地，加強商品住宅品質管控等。其中，在調整住宅限售方面，要求新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權證》滿3年后方可上市交易。

　　此前，衢州這座房價逼近二線城市的四線“小山城”也再次升級了調控政策。新政從實行限購管理、擴大限售范圍、加強稅收調節(jié)、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制和規(guī)范二手住房房源信息發(fā)布五方面入手，進一步抑制房價過快上漲。

　　值得注意的是，在房價“限漲”的大背景之下，最近岳陽住建局發(fā)布了“限跌令”。“限跌令”要求新建商品住房價格備案以后，實際成交價格就不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。6個月后才能申請調整，否則將不能網(wǎng)簽。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份岳陽新建商品住宅價格、二手住宅價格分別環(huán)降0.7%、0.6%，為70城中跌幅較多的城市。

　　由此可見，一些三四線城市在大力發(fā)展房地產(chǎn)后，造成當?shù)刈》苛窟^大，脫離了實際住房需求，導致去庫存壓力加大，進而引發(fā)樓盤大幅降價等營銷亂象。樓市調控強調要“穩(wěn)”，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展才是管理層最希望看到的結果。因此，“防大漲”和“防大跌”都是未來房地產(chǎn)的調控方向。

　　在嚴躍進看來，今年持續(xù)的政策管控，已經(jīng)使得房地產(chǎn)市場總體趨穩(wěn)向好，炒作的現(xiàn)象少了很多。而溫州、義烏、衢州等城市進一步收緊調控政策，可以說是下半年一些重點三四線城市政策升級的導向，預計三四線城市后續(xù)相關調控城市數(shù)量將繼續(xù)增加。尤其是“三道紅線”后，部分房企為了規(guī)避拿地風險，紛紛到此類城市拿地，導致地塊競拍非常激烈，這都是后續(xù)調控所需積極關注的內(nèi)容。同時，這些城市也需在土地等方面發(fā)力，以更好改善此類城市的供求關系，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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