2021年8月10日晚間，中國恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售其部分資產，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車(00708.HK)和恒大物業(yè)(00666.HK)的部分權益。

　　截至公告日期，尚未確定或訂立任何具體計劃或正式協(xié)議，若該等計劃或最終協(xié)議得以落實，中國恒大公司將作出進一步公告通知市場。

　　2021年8月12日，據(jù)媒體報道，萬科 (000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)均與恒大物業(yè)洽談過，但因為價格等方面問題，二者目前均未與恒大物業(yè)達成一致，暫已退出收購事宜。

　　中國恒大周線圖

　　受此消息影響，本周中國恒大(03333.HK)上漲10%。

　　2021年8月5日，恒大關聯(lián)案件被要求集中管轄，移交廣州市中級人民法院。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關規(guī)定，恒大這樣的全國分布的案件，集中管轄指定的權限在最高人民法院，也從側面看出，恒大的案件已經是“驚天級別”。

　　2021年8月10日，寧鄉(xiāng)市住建局一份文件稱，恒大御景半島未及時進行在建工程解押，造成業(yè)主購房后不能及時辦理網(wǎng)簽和合同備案，已責令暫停銷售。項目部回應屬實。

　　作為房地產龍頭企業(yè)的中國恒大如何淪落到：市盈率只有0.43(0.43能收回投資成本)被的中國恒大沒有人愿意接盤?恒大汽車和恒大物業(yè)又是什么樣的企業(yè)?中國房地產將走向何方?下面我嘗試從以下幾個方面回答這幾個問題：

　　一、市盈率是怎么計算出來的?恒大后續(xù)市盈率會有何變化?

　　市盈率=股價÷年度每股盈余(EPS)，這個公式不必多說。

　　中國恒大是“三條紅線”全踩的企業(yè)，意味著融資規(guī)模不能增加。對于靠高資金運轉和高融資的企業(yè)，中國恒大盈利能力必將下降，如果股價不變，市盈率將出現(xiàn)上升。

　　二、恒大汽車和恒大物業(yè)是什么樣的企業(yè)?

　　恒大汽車周線圖

　　8月9日，恒大汽車發(fā)出2021年上半年盈利預警，預計上半年凈虧損約48億元人民幣，是去年同期凈虧損24.5億元的兩倍;恒大汽車發(fā)布的2020年財報顯示，恒大汽車營收154.87億元人民幣，同比增長175%;實現(xiàn)凈虧損76.65億元，去年同期為49.47億元，虧損同比擴大54.93%。可以看出恒大汽車兩年半，恒大汽車在汽車業(yè)務上的虧損超過174億元。

　　值得說明的是，汽車行業(yè)是資本密集型行業(yè)，對資金和產業(yè)鏈有極高要求。就像特斯拉十多年才能盈利，小鵬、蔚來和FF等都是還在虧損之中。恒大汽車在上海、廣州的生產基地都已達到試生產的條件。這兩個按照工業(yè)4.0標準打造起的智能汽車工廠，恒大汽車是中國恒大最為寶貴的“財富”之一。中國恒大將出售恒大汽車什么資產?以什么樣的價格出售?這關系到整個中國恒大的未來，而這一做法不可謂不是“斷臂求生”。

　　恒大物業(yè)周線圖

　　物業(yè)無疑是現(xiàn)金牛產業(yè)，在中國，每一個樓盤的開發(fā)商背后都有自己的物業(yè)。而且這個樓盤的物業(yè)不經常變動。因此，盈利能力和該開發(fā)商開發(fā)樓盤的能力息息相關?？梢?，恒大物業(yè)為中國恒大的優(yōu)質資產之一。

　　三、中國恒大將何去何從?

　　1.處置資產慢慢回血，然后走上復蘇的道路。“股債雙殺”的背景下，沒有外力助力，這條道路充滿坎坷，實現(xiàn)的可能不大;

　　2.“賣身”，這是最大的可能。

　　坊間普遍相信，唯一能夠挽救恒大的或是其手上高達2.31億平方米的土地儲備(截至去年底)，按去年購地平均成本每平方米1991元計算，價值高逾4500億元。不過，監(jiān)管層有關“房企購地金額不得超合約銷售額40%”的限制，或令恒大轉讓土儲套現(xiàn)的機會渺茫。以去年數(shù)據(jù)計，中海外、龍湖、華潤、金茂等均在紅線之上，而萬科雖未踩紅線，但占比已達30%。

　　因此，1.能接盤恒大的最可能可能是中海、龍湖、華潤、金茂、萬科，其次是克爾瑞排名前二十的其他經營良好的企業(yè)。2.未進入這個行業(yè)的其他公司，如深圳國資委接盤怡亞通(002183.SZ)、廣州國資委接盤聯(lián)訊證券(現(xiàn)改名為粵開證券，830899),資本市場的經典語錄：跌來跌去跌成國企。但是本次恒大事件影響巨大，接盤發(fā)難覓啊。

　　四、房產稅即將開征和集中供地中止，房地產行業(yè)將如何發(fā)展?行業(yè)集中度將陡增。

　　房產稅即將開征

　　2021年3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》將“推進房地產稅立法”被寫入這份謀劃未來5年發(fā)展及2035年遠景目標的《規(guī)劃和綱要》中。按照時間表，第十三屆全國人大常委會的任期為2018年3月至2023年3月。這意味著，房地產稅有望在2023年前啟動立法。

　　近期深圳、青島等多地的第二批集中供地中止，主要原因在于上半年集中供地造成的高溢價致使房價出現(xiàn)上漲，與政策調控“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”的初衷發(fā)生背離。為了使土地市場回歸理性，后續(xù)土拍規(guī)則或進行調整并嚴控高溢價，房企拿地成本與資金壓力也將減小，房企盈利和現(xiàn)金流的改善可保障后續(xù)新開工及在建項目的順利推進。中長期看，在本輪信用危機后地產行業(yè)迎來洗牌，經營穩(wěn)健、資金實力強勁的龍頭房企通過收并購進一步提升市占率，隨著未來集采份額繼續(xù)集中到龍頭房企手中。

　　五、當下合適買房嗎?

　　租售同權

　　這個問題沒有必然的答案。房地產貸款占我國貸款規(guī)模的39%，占家庭負債超過75%。因此，金融去杠桿的核心是去房地產的杠桿。也從側面看出，房地產綁架了整個金融系統(tǒng)，所以房價大幅下跌，將引發(fā)斷供潮、違約潮等，從而引起金融市場的動蕩。而房貸規(guī)模的收緊，二套房甚至出現(xiàn)停貸的現(xiàn)象，使不動產變成“不流動的資產”。資金和人才明顯有向大城市流動的趨勢。

　　綜上所述，1.如果你是剛需，什么時候買都是合理的;如果你想買房投資，請謹慎再謹慎;2.如果你生活在一二線城市，有能力的盡快買吧，如果你生活在三四線城市，建議你看看你所在城市的產業(yè)，如果你生活在縣城，建議你在等等。

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