10月27日

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　　關(guān)于公開征求河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　管理辦法意見的通告

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　　關(guān)于公開征求河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法意見的通告

　　為加強(qiáng)我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的切身利益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我省實際，我委會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳共同起草了《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》?，F(xiàn)將征求意見稿予以通告，向社會公開征求意見。歡迎各界人士積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

　　此次公開征求意見時間為2022年10月27日至2022年11月27日。歡迎各界人士通過下列方式提出意見。

　　信函請寄至：石家莊市自強(qiáng)路55號河北省發(fā)展和改革委員會(服務(wù)價格處)，郵編050051。

　　傳真請發(fā)至：0311—88600670

　　電子郵件請發(fā)至：fwjgc@hbdrc.gov.cn

　　感謝您的參與和支持!

　　河北省發(fā)展和改革委員會

　　2022年10月27日

　　河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

　　(征求意見稿)

　　第一章 總則

　　第一條【目的依據(jù)】 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

　　第二條【適用范圍】 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及監(jiān)督管理。

　　第三條【概念內(nèi)容】 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　第四條【制定原則】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公平、公開以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)原則。

　　第五條【競爭機(jī)制】 提倡業(yè)主通過合法、合理、公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)人;物業(yè)服務(wù)人應(yīng)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

　　第六條【職能劃分】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行統(tǒng)一政策、分級管理，遵循收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)原則。

　　省價格主管部門會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理督導(dǎo)工作。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)制定全省物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)。

　　市(雄安新區(qū)管委會，下同)、縣人民政府負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)

　　第七條【收費(fèi)性質(zhì)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。別墅以及業(yè)主大會成立之后的普通住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務(wù)人接受業(yè)主委托公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第八條【收費(fèi)機(jī)制】 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未成立業(yè)主大會前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;成立業(yè)主大會后，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等級，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　第九條【收費(fèi)類別】 物業(yè)服務(wù)費(fèi)實行包干制、薪酬制。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)人享有或承擔(dān)。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。

　　第十條【成本構(gòu)成】 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)人的利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)人的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。建筑區(qū)劃紅線內(nèi)供水(含二次加壓調(diào)蓄)設(shè)備依法依規(guī)移交供水企業(yè)管理的，其運(yùn)行維護(hù)、修理更新等費(fèi)用計入供水成本，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十一條【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定】 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并向社會公布?；鶞?zhǔn)價及浮動幅度可根據(jù)物業(yè)服務(wù)發(fā)展社會平均成本變化等因素合理調(diào)整，調(diào)整期限一般不超過三年，可建立與當(dāng)?shù)厣鐣骄べY水平聯(lián)動機(jī)制。

　　第十二條【服務(wù)合同】 物業(yè)服務(wù)人公開作出有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得突破當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ǖ幕鶞?zhǔn)價格及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三章 車輛停放費(fèi)用及其他費(fèi)用

　　第十三條【車輛停放費(fèi)用】 住宅小區(qū)停車設(shè)施，由物業(yè)服務(wù)人或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人停車場所、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)并收取費(fèi)用。住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。占用業(yè)主共有道路或者其他場所用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項，由業(yè)主大會決定。不屬于業(yè)主共有的機(jī)動車停放設(shè)施，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人或者停車服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。

　　對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，物業(yè)服務(wù)人不得收取任何費(fèi)用;對為業(yè)主或物業(yè)服務(wù)人配送、維修、安裝等非公務(wù)服務(wù)，需臨時進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車輛，免費(fèi)停放時間由各地制定。

　　第十四條【裝修費(fèi)用】 業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時，產(chǎn)生的裝修垃圾和渣土原則上自行清運(yùn)，物業(yè)服務(wù)人不得收取任何費(fèi)用;需要由物業(yè)服務(wù)人代為清運(yùn)，清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。

　　第十五條【其他費(fèi)用1】 實行出入管理的普通住宅小區(qū)，應(yīng)免費(fèi)為業(yè)主配置必要的出入證(卡)，因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的證(卡)，物業(yè)服務(wù)人可按照成本收取工本費(fèi)。

　　第十六條【其他費(fèi)用2】已竣工但尚未或者尚未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知收房的，買受人逾期不辦理接收房產(chǎn)手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成延期收房的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十七條【其他費(fèi)用3】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第十八條【其他費(fèi)用4】 物業(yè)服務(wù)人已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第十九條【收入權(quán)益】 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)人的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后，屬于業(yè)主所有，應(yīng)定期向業(yè)主公示收支情況。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用范圍。

　　第四章 行為規(guī)范與監(jiān)管

　　第二十條【信息公開義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，下同)指導(dǎo)監(jiān)督下，在物業(yè)管理用房之外的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)人名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級、計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)起止時間以及投訴舉報電話等，業(yè)主共有部位的經(jīng)營和收益情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、電梯和消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、檢測支出信息情況也應(yīng)公示，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費(fèi)用。

　　第二十一條【合約義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　第二十二條【支付義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)?、限制業(yè)主(車輛)出入、乘坐電梯等方式催交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人有權(quán)要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第二十三條【區(qū)域責(zé)任劃分】 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　第二十四條【政府行為要求】 各級價格主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)管部門、街道辦事處依據(jù)職責(zé)，依法對物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)人違反本辦法規(guī)定，各部門依職責(zé)按照有關(guān)法律法規(guī)查處。

　　第五章 附則

　　第二十五條 各地根據(jù)本辦法結(jié)合實際制定具體實施細(xì)則。

　　第二十六條 本辦法由河北省發(fā)展和改革委員會、河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十七條 本辦法自 年 月 日起實施，有效期五年。本辦法實施期間，法律法規(guī)及國家政策有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。