從京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要的通過到京津冀三地簽署民政事業(yè)協(xié)同發(fā)展協(xié)議，三地的融合發(fā)展正在從理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。北京晨報(bào)記者獨(dú)家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“嗅覺”敏銳的上市房企早已率先布局，包括榮盛發(fā)展、碧桂園、富力、萬科在內(nèi)的17家房企打響了爭(zhēng)奪京津冀土地的激戰(zhàn)，其中10家房企的土地儲(chǔ)備份額占到已上市土地的近七成。梳理拿地大戶不難發(fā)現(xiàn)，京津冀地產(chǎn)發(fā)展格局將會(huì)被重新改寫。在京津冀地產(chǎn)江湖，未來誰主沉浮，還要看誰出招最準(zhǔn)。

　　現(xiàn)象

　　京津冀一帶

　　84宗地塊尋得買家

　　借著國(guó)家政策的東風(fēng)，上市房企開始在北京、天津、河北地區(qū)快速出手拿地。據(jù)克而瑞研究中心不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月22日，今年17家典型上市房企在北京、天津、河北拿地總數(shù)達(dá)到84宗，其中排名前十位的是榮盛發(fā)展、碧桂園、富力、萬科、龍湖、首開、金地、旭輝、首創(chuàng)、華潤(rùn)。除此之外，萬達(dá)[微博]、恒大、綠地也在京津冀地區(qū)斬獲了土地。

　　在上述排名前十位的上市房企榜單中，榮盛發(fā)展算是京津冀最大的“地主”，總共拿地14宗，儲(chǔ)備土地面積約為97.32萬平方米，占上述前十名房企拿地總數(shù)的16.6%。

　　按照拿地宗數(shù)排名，位列第二名的是碧桂園和富力兩家房企，它們?cè)诰┙蚣降貐^(qū)拿地都是11宗。其中碧桂園、富力在京津冀地區(qū)獲得土地面積分別約為82.55萬平方米、43.38萬平方米，占上述前十名房企拿地總數(shù)的14.1%和7.4%。

　　萬科、龍湖、首開并列排名第三名，在京津冀地區(qū)拿地都是6宗。三家房企獲得土地面積分別約為71.88萬平方米、25.32萬平方米、85.01萬平方米，分別占上述前十名房企拿地總數(shù)的12%、4.3%、14.5%。克而瑞研究中心相關(guān)人士透露，“今年上述排名前十名上市房企在京津冀獲得土地總面積約為585.02萬平方米，超過上述17家房企拿地總面積的70%。”

　　“隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)，將會(huì)給京津冀三地帶來利好。尤其是北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，會(huì)給天津、河北部分地區(qū)帶來人口導(dǎo)入，促使這些地區(qū)購(gòu)房需求增加。上市房企看好京津冀地區(qū)發(fā)展前景，才會(huì)加速在京津冀拿地。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說。

　　“與北京地價(jià)不斷上漲相比，天津、河北的土地價(jià)格較低，屬于價(jià)值洼地。”第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理董月說，由于拿地價(jià)格是上市房企在地產(chǎn)開發(fā)方面支出的主要成本，它大約占據(jù)房企地產(chǎn)開發(fā)總成本的二分之一，所以上市房企在天津、河北拿地價(jià)格較低，就意味著它們有可能獲得較高的利潤(rùn)。這也是上市房企頻繁在天津、河北拿地的原因。

　　縱深

　　房企拿地緊追產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

　　北京晨報(bào)記者在梳理克而瑞研究中心提供數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，17家上市房企在京津冀拿地目標(biāo)比較明確，除了北京以外，主要集中在河北廊坊、石家莊以及天津東麗區(qū)、西青區(qū)等地區(qū)。其中榮盛發(fā)展集中在廊坊拿地;富力集中在石家莊拿地;碧桂園在京津冀拿地分散在北京、唐山、邢臺(tái)、廊坊等地;萬科在天津東麗區(qū)拿地。

　　克而瑞華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬表示，“隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的利好政策逐漸落地，最先受益的是處于京津冀接合部的地區(qū)。因?yàn)樵诰┙蚣絽f(xié)同發(fā)展的過程中，北京毫無疑問是龍頭，所以北京是資金充足的上市房企重點(diǎn)布局的一線城市。當(dāng)北京向周邊地區(qū)進(jìn)行人口疏散、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，將會(huì)使得北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)先繁榮起來，所以像燕郊、大廠、香河、固安、張家口等地區(qū)的房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)新一輪上漲。而部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，反過來會(huì)推動(dòng)地價(jià)的升高。”

　　“在同一個(gè)區(qū)域有多個(gè)品牌房企進(jìn)駐，不僅會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)刈≌焚|(zhì)的提升，還會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、交通等配套的完善，從而促進(jìn)區(qū)域整體價(jià)值的升高。”董月說。

　　分析

　　房企拓展需防止水土不服

　　不同的房企進(jìn)入京津冀發(fā)展采取了不同的模式。“像華夏幸福、華銀等房企通過打造產(chǎn)業(yè)新城，從而促進(jìn)住宅銷售，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。”牟增彬說，這些房企布局京津冀地區(qū)具有一定的前瞻性，未來還可以享受到京津冀協(xié)同發(fā)展釋放的較多利好，贏得更多的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在董月看來，像碧桂園、龍湖、首開、華潤(rùn)、富力這樣的品牌房企在京津冀地區(qū)尋求發(fā)展，還會(huì)發(fā)揮自身的品牌效應(yīng)，著力打造精品住宅、或是建造大型城市綜合體。“像榮盛這樣帶有地域性特點(diǎn)的房企，在立足原有地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大拿地規(guī)模，以便增加企業(yè)的市場(chǎng)份額，從而做大做強(qiáng)。”

　　克而瑞研究機(jī)構(gòu)高級(jí)研究員朱一鳴分析說，“雖然京津冀地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景看好，但是并非所有房企開始進(jìn)入京津冀某一個(gè)區(qū)域發(fā)展，都會(huì)是一帆風(fēng)順的。比如有些房企原有的模式不能適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，就會(huì)發(fā)生水土不服的情況。所以房企進(jìn)入京津冀發(fā)展時(shí)，一方面要注意理性拿地、合理控制成本;另一方面也要結(jié)合各區(qū)域發(fā)展的不同特點(diǎn)，考慮是否與當(dāng)?shù)貐^(qū)域性企業(yè)或早已進(jìn)駐的品牌房企聯(lián)手合作，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。”