[國內(nèi)新聞]春節(jié)前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到了一項重要任務(wù)：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內(nèi)購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發(fā)工資。在這個縣城中，很多公務(wù)員都接到了類似的賣房任務(wù)，這是以往從來都沒發(fā)生過的事情。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當(dāng)一部分商品房項目嚴(yán)重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規(guī)模，但剩余房屋的消化仍是個大問題。

　　專家認(rèn)為，C縣雖為山東省人口大縣，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致外出務(wù)工人數(shù)居高不下，城區(qū)及開發(fā)區(qū)均難以形成人口聚集效應(yīng)，房屋銷售情況不佳。對于很多三四線城市來說，如何解決城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為重要挑戰(zhàn)。

　　公務(wù)員的新“任務(wù)”

　　作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣房的任務(wù)，春節(jié)前單位曾專門開會布置。按照規(guī)定，賣房任務(wù)并不針對某些指定樓盤，只要是縣城內(nèi)的新房項目皆可。

　　劉娜說，由于并非其“分內(nèi)之事”，這項任務(wù)僅以口頭的形式通知，未見相關(guān)文件下發(fā)。按照規(guī)定，對于完成或超額完成賣房任務(wù)的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節(jié)點之前未能完成任務(wù)的，可能被罰款或停發(fā)工資。“賣房子已經(jīng)成了我們的任務(wù)。”

　　在C縣的很多機(jī)關(guān)單位，公務(wù)員都接到了類似“任務(wù)”，不同的單位任務(wù)量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務(wù)員的說法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務(wù)”。

　　“公務(wù)員賣房”的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節(jié)期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項任務(wù)并無信心，她認(rèn)為，城區(qū)的房子價格太高，而郊區(qū)的很多樓盤設(shè)計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。

　　就在劉娜一籌莫展之時，“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務(wù)，只需到項目售樓處與銷售人員協(xié)商，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經(jīng)自己介紹購房的“親友”，即可交差。

　　“通常只要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多。”這位公務(wù)員說，早在2013年下半年，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位率先啟動了公務(wù)員賣房的“任務(wù)”，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關(guān)。

　　新城開發(fā)“后遺癥”

　　在要求公務(wù)員賣房的同時，C縣也開始控制建設(shè)規(guī)模。據(jù)了解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)，從而控制城市擴(kuò)張速度。政府強(qiáng)調(diào)，未來的開發(fā)重心將從新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)向老城改造。

　　“消化存量、嚴(yán)控增量”的思路，與該縣的現(xiàn)實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規(guī)模新城建設(shè)，在舊城的基礎(chǔ)上將城市向北部擴(kuò)張，并與開發(fā)區(qū)實現(xiàn)對接。同時，C縣將一些政府部門和醫(yī)院、學(xué)校、汽車站等公共設(shè)施搬遷至新城區(qū)，并啟動商品房小區(qū)的建設(shè)，將市區(qū)的人口分流至新城。

　　數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上述開發(fā)規(guī)模，在城市擴(kuò)張的過程中，C縣城區(qū)的面積增加了一半以上。在此過程中，縣級財政負(fù)擔(dān)沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補(bǔ)了財政，但若無法順利銷售房屋，房地產(chǎn)相關(guān)稅收將面臨缺口。

　　記者在縣城東北部的新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里矗立著大大小小近20個房地產(chǎn)開發(fā)項目。有些項目已經(jīng)建成并交付使用，有些還處在施工狀態(tài)，還有些地塊已經(jīng)被圍起來等待開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，若縣城的房地產(chǎn)項目全部開發(fā)完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區(qū)的人口僅20萬人左右。

　　這種供大于求的態(tài)勢造成了大量房地產(chǎn)項目滯銷。據(jù)記者了解，在該區(qū)域已交付使用的房地產(chǎn)項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。

　　在城北的一個名為“水岸城邦”的項目中，一位住戶表示，自己原本就是該區(qū)域的住戶，作為回遷補(bǔ)償擁有一套房屋。據(jù)他稱，該小區(qū)的入住率還不到1/3，大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至并未住進(jìn)這個項目，而是在市區(qū)內(nèi)新購一套房屋入住。

　　事實上，由于原本就具有房屋等資產(chǎn)，對于該城市的居民而言，房價并不算是太大的負(fù)擔(dān)。目前城北新區(qū)項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區(qū)新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經(jīng)過近年來的拆遷補(bǔ)償，不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。

　　隨著市場供應(yīng)的增加，房價進(jìn)入滯漲局面恐成為現(xiàn)實。以較早開發(fā)的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態(tài)，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳，處于“有價無市”的尷尬局面。

　　城鎮(zhèn)化亟需產(chǎn)業(yè)支撐

　　在不少專家看來，作為一個人口大縣，C縣并不缺乏消化新房庫存的能力。據(jù)統(tǒng)計，目前整個C縣的戶籍人口超過100萬人，是山東省人口大縣。若城鎮(zhèn)化能夠有序推進(jìn)，從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口將有效消化當(dāng)前的市場存量。

　　但各種因素決定了該縣的人口聚集效應(yīng)并不明顯。C縣不僅缺乏優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、礦產(chǎn)等資源，而且未能形成產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)大縣的傳統(tǒng)使得該縣的人均GDP偏低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于山東省較低水平。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化趨勢的加速，人口外流的情況較為普遍。據(jù)統(tǒng)計，C縣每年有50萬農(nóng)民外出打工，占全縣人口的近1/3。

　　近些年，為提高城市吸引力，政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始，C縣就對進(jìn)城購房的農(nóng)民予以一定的稅費(fèi)減免，甚至給予現(xiàn)金獎勵。對于回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人員，政府部門同樣會給予一定程度的租金補(bǔ)貼和稅收減免。此外，C縣還花費(fèi)不小力氣推進(jìn)市政建設(shè)。近些年，有部分外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)購房的案例，但房屋銷售速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于建設(shè)進(jìn)度。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，缺乏制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)支撐，無法形成人口聚集效應(yīng)是導(dǎo)致該縣房屋難以消化的重要內(nèi)因，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的難題。在未能解決上述問題的情況下，以房地產(chǎn)先行的方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化，便造成新區(qū)房屋滯銷現(xiàn)象，并導(dǎo)致“公務(wù)員賣房”的情況。

　　在記者的采訪中，不少受訪者對于新區(qū)的房屋銷售前景并不樂觀。他們普遍認(rèn)為，由于地段不佳，且缺乏生活配套，這些房子難以賣出好價錢。很多受訪者還強(qiáng)調(diào)，自己不會在這些區(qū)域購房。

　　有專家指出，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，類似的發(fā)展模式在我國不少三四線城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費(fèi)，以及地方財政高負(fù)債。其中，有不少機(jī)構(gòu)指出，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)房價大跌的風(fēng)險。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中有37個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、?？诘纫酝?，均為三四線城市。

　　交城：樓市面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛

　　山西省交城縣某房企員工對中國證券報記者表示，城鎮(zhèn)化是近年推動當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌霭l(fā)展的重要原因，但由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)型，當(dāng)?shù)啬茉椿て髽I(yè)受到嚴(yán)重沖擊，一定程度上削弱了人們的購買力。

　　城鎮(zhèn)化拓展住房需求

　　“目前本地的商品房起價每平方米約2700-2800元，均價在3000元左右。全縣大概有8家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有外地房企。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)員工介紹。

　　交城縣地處山西省中部，呂梁山東麓，位于省會太原“大都市圈”內(nèi)，2009年全縣人口逾27萬，城鎮(zhèn)化率為32%。該縣政府工作人員介紹，2012年全縣財政收入為11.49億元，城鎮(zhèn)居民人均收入為14870元。

　　“大概在2005年本地才出現(xiàn)了第一棟高層商品房。最近幾年發(fā)展迅速，一方面政府加快城區(qū)改造，推動開發(fā)高檔住宅區(qū);另一方面城鎮(zhèn)化建設(shè)也催生了旺盛需求。新開發(fā)的樓盤有相當(dāng)部分不是賣給了城鎮(zhèn)居民，而是賣給了農(nóng)村居民。最早的一批是‘煤老板’，現(xiàn)在有很多進(jìn)城務(wù)工人員也有置業(yè)需求。此外，為了下一代的教育，近年來農(nóng)村孩子進(jìn)城上學(xué)產(chǎn)生的購房需求也很大。”

　　不過，一家房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員表示，短期看該縣的商品房供給已趨飽和，僅該企業(yè)目前就有1000套商品房未售出。“原因一是這兩年開發(fā)的樓盤比較多，二是縣里各街道進(jìn)行的‘安居工程’和保障房建設(shè)等分流了一部分需求。”他表示，“未來應(yīng)該還是有需求的，城鎮(zhèn)化建設(shè)會陸續(xù)帶來新的需求。”

　　該縣政府工作人員告訴記者，2013年該縣目標(biāo)是確保新建經(jīng)濟(jì)適用住房285套，棚戶區(qū)改造500套，續(xù)建工程376套。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來陣痛

　　作為能源大省中的一個小城，交城縣此前的工業(yè)以煤焦、化工、冶煉、機(jī)械鑄造、建材為主。2008年金融危機(jī)之后山西煤炭行業(yè)的基本面發(fā)生了顯著變化，其他傳統(tǒng)工業(yè)也受到了明顯沖擊。

　　2008年開始，山西省推出了煤炭產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃和焦化調(diào)整振興規(guī)劃。這兩項規(guī)劃徹底改變了山西境內(nèi)諸多煤焦企業(yè)的命運(yùn)。在這次調(diào)整中，近半數(shù)煤炭和焦化企業(yè)被關(guān)停并轉(zhuǎn)。此外，出口市場萎縮、淘汰落后過剩產(chǎn)能等因素疊加，也令當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)失去了生存根基。同時，很多產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的中小企業(yè)的經(jīng)營效益日漸堪憂。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營的不景氣對本地房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響逐步顯現(xiàn)。“多數(shù)購房人選擇按揭，其中相當(dāng)一部分農(nóng)村人在民營、私營企業(yè)打工，在企業(yè)不景氣時，他們的收入也不穩(wěn)定。目前不少企業(yè)處于停產(chǎn)和半停產(chǎn)狀態(tài)，縣里的煤焦企業(yè)、鐵合金廠已經(jīng)連續(xù)幾年虧損。按照現(xiàn)在的生產(chǎn)經(jīng)營形勢，企業(yè)不能停工，開工又收不回錢，影響了對商品房增量的需求。從存量來看，以后部分購房人支付不起房貸也是可能的。”

　　不過，他表示，未來仍看好城鎮(zhèn)化帶來的購房需求。“到2020年，交城縣城鎮(zhèn)化率要達(dá)到62%，由于交城縣屬于太原都市圈的內(nèi)圈層城市，作為太原外遷產(chǎn)業(yè)的安置地，預(yù)計還會有大批產(chǎn)業(yè)向此轉(zhuǎn)移，帶來務(wù)工人員的置業(yè)需求。”

　　宿州：農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)潛力巨大

　　在皖蘇魯豫四省交匯區(qū)域的安徽省宿州市，農(nóng)民成為進(jìn)城置業(yè)的新興群體，需求潛力巨大，但收入較低是限制農(nóng)民置業(yè)的首要因素。當(dāng)?shù)卣畬⑼ㄟ^承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展輕紡食品吸引農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力就近就業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，拓寬農(nóng)民增收渠道，讓農(nóng)民有能力在城里住下來。

　　農(nóng)民置業(yè)熱情高漲

　　近幾年宿州房地產(chǎn)擴(kuò)張勢頭較快。宿州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資110億元，同比增長130%;市區(qū)住宅商品房新開工面積170.45萬平方米，同比增長23%。宿州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年房地產(chǎn)將繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭，經(jīng)初步摸底，2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資150億元，市區(qū)商品房新開工面積300萬平方米，比2013年增長五分之一。

　　迅速增加的供給并未沖淡當(dāng)?shù)鼐用竦闹脴I(yè)熱情。去年當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨?，市區(qū)商品房銷售面積182.9萬平方米，同比增長142.5%;銷售商品房19883套，同比增加143%。

　　房價也逐步攀升。據(jù)安徽統(tǒng)計年鑒，從2008年到2011年，宿州住宅商品房均價由1980元/平方米上漲到3423元/平方米，漲幅73%，比全省同期平均漲幅高出17個百分點。近三年房價較為穩(wěn)定，2013年的新建住宅商品房均價為4107元/平方米，比2011年上漲7%。

　　在這個四線城市，部分熱點房源價格可與二線城市比肩。如位于宿州住宅風(fēng)向標(biāo)政務(wù)新區(qū)的“港麗·錦繡江南”，由于地理位置優(yōu)越，一層期房去年成交價飆漲到8800元/平方米，目前單價已逼近萬元大關(guān)。

　　支撐宿州樓市的主力仍是市民，但值得關(guān)注的是，農(nóng)民在城里置業(yè)的比例越來越高。據(jù)宿州住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，2013年的購房者中，非市區(qū)居民購房者占10%，比2012年高出4個百分點。

　　27歲的孫義是安徽宿州埇橋區(qū)順河鄉(xiāng)農(nóng)民，現(xiàn)如今在城里做廚師?？紤]到孩子日后上學(xué)方便，去年以55萬的總價買下了一套104平方米的二手房，小區(qū)與城里的一所小學(xué)和知名初中僅一墻之隔。

　　孫義表示，在城里從事餐飲服務(wù)業(yè)的多半是像他這樣從農(nóng)村、郊區(qū)來的年輕人。雖然城里生活壓力大，但機(jī)會多、起步容易。他的朋友們都是白手起家，已婚的人中有一半靠自己打工攢錢買了房。買房原因不外乎兩個——自己要在城里工作，孩子要在城里上學(xué)，買房是“剛需”。

　　提高收入掃除障礙

　　農(nóng)民進(jìn)城購房仍有較大潛力。城市占據(jù)豐富的公共資源、蘊(yùn)藏大量的就業(yè)機(jī)會，農(nóng)村人口向市區(qū)聚集是大勢所趨。宿州市政府在今年的政府工作報告中表示，今年全市城鎮(zhèn)化率要提高2個百分點以上。

　　在接受中國證券報采訪的農(nóng)民中，無論是否已在城里擁有房產(chǎn)，無一例外表示不愿放棄農(nóng)村戶口與名下土地。

　　這種情況普遍存在于中國的農(nóng)民群體中，也導(dǎo)致中國的城鎮(zhèn)化與當(dāng)年西方發(fā)達(dá)國家有所不同。中國人民大學(xué)可持續(xù)發(fā)展高等研究院執(zhí)行院長溫鐵軍認(rèn)為，中國的農(nóng)民不是失地而是有地農(nóng)民，不是無業(yè)而是已在城市就業(yè)的農(nóng)民，不是無產(chǎn)而是在農(nóng)村有房有地的農(nóng)民，他們才是真正的“小資”。

　　如此一來，城市管理者的任務(wù)便是幫助愿意在城市生活的農(nóng)民家庭遷徙到城里，并消除阻礙他們留下來的因素，讓“小資”農(nóng)民在城里能夠長久地住下去。

　　同大多數(shù)三四線城市一樣，戶口在宿州并不構(gòu)成農(nóng)民進(jìn)城買房的藩籬。如果不能一次付清，還可以申請銀行貸款。孫義便選擇了按揭，首付20萬，貸款35萬。

　　去年宿州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21705元，新建住宅商品房均價為4107元/平方米，國際通行的“房價收入比”理論上在3至6之間是“合理區(qū)間”，宿州約為6至7。

　　28歲的梁曉娟是宿州市埇橋區(qū)大店鎮(zhèn)農(nóng)民，結(jié)婚后因婆家田地多，放棄在外打工，專心在家務(wù)農(nóng)。去年家中25畝地種了小麥、黃豆，一畝地收入1600元，扣除柴油、農(nóng)藥、化肥、種子等每畝地約1000元的成本，再加上飼養(yǎng)15頭豬賺的1萬元，一年凈收益2.5萬元，相當(dāng)于她和丈夫、公公3個成年勞動力每人每月賺972元。

　　“我覺得每個進(jìn)過城的農(nóng)村人都有和我一樣的夢，在城里有一套自己的房子?，F(xiàn)在市區(qū)往外擴(kuò)得快，我們住在遠(yuǎn)郊也不覺著市區(qū)離自己遠(yuǎn)了，更想在城里有房，小孩上學(xué)、老人看病都方便。但這個想法還是太遙遠(yuǎn)了。”梁曉娟感嘆種地收入太低，過完年還得想其他賺錢的法子。

　　產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)城就業(yè)

　　讓農(nóng)民有能力在市區(qū)置業(yè)的主渠道還是進(jìn)城務(wù)工。輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)與建筑業(yè)是他們最易起步的領(lǐng)域。宿州市政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例從2012年的26.4:41.2:32.4調(diào)整為2013年的24.8:41.7:33.5，二產(chǎn)、三產(chǎn)產(chǎn)值占比提升，從農(nóng)村進(jìn)入二產(chǎn)、三產(chǎn)的從業(yè)者不斷增加，外出務(wù)工再返鄉(xiāng)就業(yè)的人員也越來越多。

　　38歲的劉向琴是宿州市埇橋區(qū)順河鄉(xiāng)農(nóng)民。她丈夫在山東工地打工，年收入5-6萬。她自己農(nóng)閑時去城郊的服裝廠打零工，月工資約兩千元。去年是她丈夫外出打工的第六年，一雙兒女需要在城里上中學(xué)，他們在宿州老城區(qū)一所初中附近買了一套67平方米的二手房，因為是學(xué)區(qū)房，單價超過4300元/平方米。劉向琴說：“我們倆是29萬全款買的房，沒靠父母出一分錢，也沒感到太大困難。”

　　孫義購房的房款也主要來自于他與妻子的打工所得。他自十六歲起外出打工，先是去上海學(xué)廚師，一個月700元左右，出師后月薪漲到1500元。2010年成家后為照顧孩子回到宿州，在市區(qū)一家中檔飯店做主廚，月薪達(dá)到五千元，薪金水平“不比大城市遜色”。他在上海做餐廳服務(wù)員的妻子也辭職回家，找了一家酒店重新開始。如此積攢數(shù)年購得“愛巢”。

　　近幾年宿州將紡織鞋服作為重點產(chǎn)業(yè)，承接珠三角、長三角地區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)百麗、康奈等知名品牌，力爭“十二五”期間建成吸納20萬人就業(yè)的鞋業(yè)生產(chǎn)工業(yè)園區(qū)。這一方面為農(nóng)民提供就業(yè)機(jī)會、拓寬增收渠道，另一方面農(nóng)民就近就業(yè)才更有置業(yè)需求。今年，宿州市將打造輕紡食品、煤電能源等千億元產(chǎn)業(yè)基地，加快鑫國龍鞋業(yè)、野力體育、七匹狼和寶德二期等項目建設(shè)。

　　農(nóng)民進(jìn)城并不意味著他們“看空”農(nóng)業(yè)。“農(nóng)產(chǎn)品價格一直在漲，我和很多朋友看好種地的前景，養(yǎng)殖動物也比較賺錢。”孫義表示，自己“身在餐飲心在田”，無時無刻不在關(guān)注農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況。想通過農(nóng)業(yè)多賺錢不能只有“一畝三分地”，必須做大規(guī)模，但這樣一來初期投入很大，僅土地承包費(fèi)一項就要800元/畝，買農(nóng)機(jī)具也頗耗資金，從銀行申請貸款又很難獲批。孫義表示，現(xiàn)在只能靠自己創(chuàng)業(yè)搞餐飲攢錢，日后瞅準(zhǔn)機(jī)會回鄉(xiāng)下發(fā)展。